In de Duitse grensstreken is het redelijk normaal dat hier veel Nederlanders wonen. Men woont dan toch op een steenworp afstand van Nederland, maar profiteert van de veel lagere huizenprijzen in Duitsland. Een woning kopen in Duitsland is net als in Nederland een grote stap die je niet iedere dag zet. Het koopproces lijkt een beetje op het Nederlandse koopproces, maar er zijn wel enkele verschillen. Als jij ook plannen hebt om in Duitsland een woning aan te kopen, waar moet je dan op letten?

Oriënteren op de Duitse woningmarkt

Het dient de aanbeveling om uitgebreid de woningmarkt te verkennen met hulp van een makelaar. Het zal je opvallen dat waar in Nederland voor een woning altijd een vraagprijs wordt gevraagd, in Duitsland ‘Kaufpreis’ of ‘Preis’ vermeld staat. Hier kun je al een wezenlijk verschil zien tussen Nederland en Duitsland. In Nederland is het de bedoeling om over de vraagprijs te onderhandelen. Dit is in Duitsland niet gebruikelijk. De Kaufpreis is de daadwerkelijke prijs die er voor de woning gevraagd wordt. Het wordt anders als er een vermelding bijstaat van VHB (Verhandlungsbasis) of VH (Verhandelbar). Dan mag onderhandeld worden over de prijs. De koopprijs wordt door de verkopende partij bepaald en meestal hoef je niet achterdochtig te zijn dat de prijs kunstmatig hoger wordt gehouden. Een huis verkopen is hierdoor extreem transparant. Wanneer een makelaar de prijs wel hoger raamt dan de werkelijke waarde, dan schiet hij hiermee zichzelf in de voet, want de woning wordt dan onverkoopbaar. Bieden op een woning, zoals in Nederland het geval is, zal in Duitsland dus veel minder voorkomen. Wil je een woning kopen, dan moet je akkoord gaan met de Kaufpreis, tenzij de woning als Verhandelbar wordt aangeprezen.

Een huis kopen

Heb je een woning in Duitsland gevonden en wil je deze woning kopen, dan start het koopproces. Op sommige punten is dit proces gelijk als in Nederland en op andere punten zijn er grote verschillen. Een optie op de woning nemen, is in Duitsland niet gebruikelijk. In uitzonderlijke gevallen kan individueel een afspraak gemaakt worden dat de woning een tijdje gereserveerd wordt. Maar dit gaat hooguit om een week, dus je moet altijd snel beslissen of je de woning neemt. Een voorlopig koopcontract, die vaak afgesloten wordt met een financieringsvoorbehoud, kent men in Duitsland niet. Ook hier kan in uitzonderlijke gevallen wel eens een uitzondering op gemaakt worden. Dit wil nog wel eens het geval zijn in de grensstreek, waarbij de koper twee tot drie weken de tijd krijgt om de financiering in orde te maken, maar dit is niet gebruikelijk. Houd er ook rekening mee dat juridisch gezien een bestaande woning of nieuwbouwwoning alleen in combinatie met grond aangekocht kan worden. Geen optie, geen voorlopig koopcontract en geen financieringsvoorbehoud, houdt dus in dat de koop enkel gesloten wordt door de koopovereenkomst bij de notaris te tekenen.

De koopovereenkomst

De koopovereenkomst moet bij de notaris worden getekend en bestaat uit twee delen. Eerst het zogenaamde Kaufvertrag. Dit is de eigenlijke koopovereenkomst. Na tekening van het Kaufvertrag kun je niet meer terug, tenzij een boete betaalt. Het is dus verstandig om het ontwerpcontract goed door te nemen. Hier staat onder meer de Kaufpreis in, de ligging en de indeling. Tevens bestaat de overeenkomst uit de officiële eigendomsovereenkomst, ook wel Auflassing genoemd. De Auflassing geeft aan dat beide partijen het eens zijn dat de grond met woning aan de koper wordt overgedragen. Het betalen van de koopprijs moet je nooit vooraf doen, maar enkel op de afgesproken datum van de overdracht. Je wordt hierover ingelicht door de notaris.

Inschrijving in het Grundbuch

Ook al heb je het Kaufvertrag getekend, je wordt pas definitief eigenaar van de woning als jouw inschrijving in het Grundbuch heeft plaatsgevonden. Het Grundbuch is het Duitse kadaster. In het Grundbuch staan de ligging en de grootte van de grond opgenomen, maar ook of hier hypotheken op rusten. Een inschrijving in het Grundbuch duurt even. In de tussentijd ben jij dus nog niet de officiële eigenaar en kan de verkoper de eigendom alsnog overdragen aan een ander of er wordt beslag gelegd. Dit kun je voorkomen door een Auflassungsvormerkung in het Grundbuch op te laten nemen. Dit een aantekening in het Grundbuch. Dit is ook de reden dat je nooit vooraf moet betalen, maar altijd op bericht van de notaris moet wachten. Deze aantekening moet je ook door de notaris laten opstellen. Bij definitieve inschrijving in het Grundbuch wordt jij officieel de eigenaar van de woning.